Znalezienie wymarzonego mieszkania to dopiero początek drogi. Zaraz po podjęciu decyzji o zakupie pojawia się temat umowy przedwstępnej oraz wpłaty pierwszych pieniędzy na poczet transakcji. Dla wielu kupujących to moment pełen wątpliwości: „Czy moje pieniądze przepadną, jeśli bank odmówi kredytu? Czym właściwie różni się zadatek od zaliczki? Na kiedy ustalić termin umowy końcowej, żeby zdążyć ze wszystkimi procedurami?”.
Błędne zapisy w umowie przedwstępnej mogą kosztować Cię utratę kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych oszczędności. Sprawdź, na co bezwzględnie zwrócić uwagę, zanim złożysz podpis.
Zadatek a zaliczka – kluczowa różnica, która decyduje o Twoich pieniądzach
Choć w potocznym języku te dwa słowa bywają stosowane zamiennie, w świetle kodeksu cywilnego oznaczają zupełnie inne konsekwencje prawne.
-
Zaliczka: To kwota wpłacona na poczet ceny nieruchomości, która nie zabezpiecza wykonania umowy w sposób rygorystyczny. Jeśli transakcja z jakiegokolwiek powodu nie dojdzie do skutku (np. bank odrzuci wniosek kredytowy), sprzedający ma prawny obowiązek zwrócić kupującemu zaliczkę w całości.
-
Zadatek: Działa dyscyplinująco na obie strony transakcji. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek w całości. Z kolei jeśli to sprzedający wycofa się ze sprzedaży, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
O pułapce związanej z zadatkiem przy kredycie hipotecznym przypomina ekspert ds. nieruchomości portalu polecameksperta.pl, Agnieszka Siekanowska:
Kupujący bardzo często bezrefleksyjnie podpisują zapisy o zadatku, nie zabezpieczając się przed odmową banku. Jeśli instytucja odrzuci wniosek z powodu utraty pracy, gorszej historii w BIK czy wad prawnych nieruchomości, sprzedający z formalnego punktu widzenia może uznać, że wina leży po stronie kupującego i zatrzymać wpłacone środki. Dlatego przy kredycie hipotecznym zawsze rekomendujemy wprowadzenie do umowy klauzuli mówiącej o zwrocie zadatku w przypadku przedstawienia negatywnych decyzji kredytowych z co najmniej 2–3 banków.
Jaki termin na zawarcie umowy końcowej wpisać?
Jednym z najpoważniejszych błędów przy podpisywaniu umowy przedwstępnej jest ustalenie zbyt krótkiego terminu na podpisanie ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność. Sprzedający chcą zamknąć sprawę szybko i często naciskają na termin 30 lub 45 dni.
Dla osoby finansującej zakup kredytem taki termin to ogromne ryzyko.
Standardowy proces kredytowy obejmuje:
-
Zgromadzenie kompletu dokumentów od sprzedającego i wycenę nieruchomości (operat szacunkowy): ok. 1–2 tygodnie.
-
Analizę finansową i prawną w bankach: zazwyczaj od 3 do 6 tygodni.
-
Wydanie decyzji, przygotowanie i podpisanie umowy kredytowej: ok. 1 tydzień.
-
Spełnienie warunków do uruchomienia kredytu przed aktem notarialnym: ok. 1–2 tygodnie.
Z tego względu bezpieczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej powinien wynosić od 2,5 do 3 miesięcy w przód. Daje to niezbędny bufor czasowy na ewentualne odwołania, uzupełnienia dokumentów czy opóźnienia po stronie analityków bankowych.
Forma umowy przedwstępnej: cywilnoprawna czy notarialna?
Wybór formy umowy wpływa na stopień ochrony interesów obu stron:
-
Zwykła forma pisemna (cywilnoprawna): Jest tańsza (brak kosztów taksy notarialnej). Jeśli jednak sprzedający rozmyśli się i sprzeda mieszkanie komuś innemu za wyższą cenę, możesz żądać jedynie zwrotu zadatku (w podwójnej wysokości) lub odszkodowania. Nie możesz sądownie wymusić sprzedaży tego lokalu.
-
Akt notarialny: Kosztuje od kilkuset do ponad tysiąca złotych (w zależności od wartości nieruchomości), ale daje silniejsze roszczenie – możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem nawet wbrew woli sprzedającego, wraz z wpisem roszczenia do Działu III Księgi Wieczystej.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna to fundament bezpiecznej transakcji. Precyzyjne zdefiniowanie wpłacanej kwoty (zaliczka vs zadatek), zabezpieczenie się na wypadek odmowy kredytu oraz zapewnienie sobie minimum 2,5–3 miesięcy na finalizację pozwalają przejść przez proces zakupu bez paraliżującego stresu.
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz pierwsze pieniądze, skonsultuj jej zapisy ze specjalistą. Na polecameksperta.pl znajdziesz doświadczonych ekspertów finansowych, którzy bezpłatnie sprawdzą Twoją zdolność kredytową i pomogą bezpiecznie zaplanować harmonogram całej transakcji.
