Górskie miejscowości w pułapce najmu krótkoterminowego: ostrzeżenia sprzed 30 lat wracają dziś kosztami
W latach 90. do Szklarskiej Poręby przyjechali inwestorzy z Austrii, którzy zarządzali najlepszymi stacjami narciarskimi w Alpach, i przedstawili jednoznaczne ostrzeżenie: „Strzeżcie się apartamentowców, bo z nich powstają slumsy” — jak wynika z wywiadu Wirtualnej Polski. Mimo tych sygnałów, przy dominującej wizji szybkiego zysku, rady zostały zignorowane. Po trzech dekadach górskie miejscowości — według opisywanych relacji — liczą straty sięgające dziesiątek milionów złotych rocznie, wpadając w mechanizm zależności od najmu krótkoterminowego.
Grzegorz Sokoliński, były burmistrz Szklarskiej Poręby, w rozmowie z WP Finanse wraca do współpracy z firmą Arlberger Bergbahnen. Jak wskazuje, Austriacy — goszczący u siebie koronowane głowy — dostrzegali w Karkonoszach potencjał, ale równocześnie byli zaniepokojeni brakiem realnej kontroli nad zabudową. Mieli też doświadczenia z własnych rynków sprzed około 40 lat: wówczas masowo wznoszono obiekty, których po czasie nie opłacało się utrzymywać. Właściciele zaczynali je porzucać, budynki niszczały, a przez skomplikowaną strukturę własnościową — setki właścicieli pojedynczych lokali — nie dało się przeprowadzić żadnych działań ani konstruktywnych, ani nawet destruktywnych; w praktyce obiektów nie dało się także wyburzyć.
Estetyka — jak wynika z przytoczonych wypowiedzi — schodzi na dalszy plan wobec kwestii finansowych. Dla górskich miejscowości kluczowym problemem mają być bardzo wysokie straty w opłacie miejscowej. W 2022 roku Szklarska Poręba oszacowała je na 25 mln zł, natomiast w 2024 roku kwota była niższa, ale nadal znacząca i wyniosła 11 mln zł. Równolegle gminy ponoszą pełne koszty utrzymania infrastruktury: w przytoczonym przykładzie odśnieżanie rozległego górskiego terenu ma kosztować tyle, co w 240-tysięcznej Gdyni. Jednocześnie wpływy z „odśnieżonych apartamentowców” określono jako iluzoryczne — jeśli przeciętny apartament ma około 40 metrów, to do miejskiej kasy z podatku od nieruchomości trafia około 40 zł rocznie. Jak podkreśla były burmistrz w Wirtualnej Polsce, podatek PIT właściciela zasila budżety takich miast jak Warszawa czy Wrocław, podczas gdy po stronie gmin pozostają koszty wody, ścieków oraz dróg.
W ocenie rozmówców system okazuje się nieszczelny na wielu poziomach. W polskim prawie ma nie funkcjonować definicja „apartamentowca”, co przekłada się na opodatkowanie tych obiektów preferencyjną stawką właściwą dla budynków mieszkalnych (ok. 1 zł za m²), zamiast stawki przewidzianej dla działalności gospodarczej. Do tego dochodziły sytuacje określane jako kuriozalne, związane z dopłatami do mediów: miasto przez lata dopłacało do drogiej wody w budynkach, w których na 30 mieszkań na stałe zameldowane były jedynie dwie rodziny. Pozostałe lokale zajmowali turyści, a w konsekwencji — według relacji — do ich pobytu dopłacali lokalni podatnicy.
W tekście zwrócono też uwagę na narastające ryzyko na rynku condo, rozumianym jako hotel zarządzany przez operatora, lecz z wieloma właścicielami. Konstrukcja ta ma stawać się „bombą zegarową”, a obiecywane 8% zysku często — jak wskazano — okazuje się nieosiągalne. Największe zagrożenie ma pojawiać się w sytuacji, gdy operator przestaje działać. W takim wariancie właściciele zostają z lokalami pozbawionymi własnych liczników czy ogrzewania i są całkowicie zależni od dewelopera zarządzającego częściami wspólnymi. W konsekwencji sprzedaż lokalu ma stawać się niemożliwa, a budynek zaczyna niszczeć, przybierając formę opisywanego wcześniej „nowoczesnego slumsu”, przy czym problemem pozostaje nawet kwestia ewentualnej rozbiórki.
Jako potencjalną szansę na uporządkowanie sytuacji wskazano unijne rozporządzenie, które ma wprowadzić obowiązkową rejestrację wszystkich obiektów najmu krótkoterminowego w oparciu o trzy filary. Po pierwsze: koniec anonimowości, czyli nadawanie wynajmującym numeru rejestracyjnego. Po drugie: odpowiedzialność platform — Booking czy Airbnb mają mieć obowiązek weryfikowania numeru oraz raportowania liczby noclegów. Po trzecie: uwzględnienie realnych kosztów, bo wraz z ujawnieniem danych o obłożeniu ma zakończyć się unikanie opłat miejscowych i podatków dochodowych. Wówczas, jak podkreślono, nastąpi właściwy test rynku: jeśli do opłat dojdą realne podatki oraz koszty remontów, część inwestorów może próbować wycofać się z rynku, co — w przedstawionym scenariuszu — może uruchomić ostatnią fazę „alpejskiej klątwy”: masową wyprzedaż i gwałtowny spadek wartości górskich nieruchomości.
Opisane zjawiska pokazują, że ostrzeżenia sprzed dekad pozostają aktualnym punktem odniesienia dla oceny skutków niekontrolowanej zabudowy i rozwoju najmu krótkoterminowego. Wskazywane konsekwencje obejmują zarówno ubytki we wpływach z opłat lokalnych, jak i ryzyka wynikające z modelu rozproszonej własności oraz zależności od operatorów. W centrum pozostaje pytanie, czy regulacje unijne, poprzez rejestrację i większą transparentność, przełożą się na realne uporządkowanie rynku.
