Zdolność kredytowa Polaków pod presją drożejących hipotek, metraż „na kredyt” nieco mniejszy niż na początku roku
Rosnące w ostatnim czasie koszty hipotek powodują, że zdolność kredytowa Polaków zaczęła się kurczyć. Gdy do tego dołożymy wciąż rosnące – choć nadal powoli – ceny nieruchomości, okazuje się, że przy zaciągnięciu maksymalnego możliwego kredytu można dziś pozwolić sobie na mniejszy lokal niż na początku roku. Jednocześnie sytuacja nadal jest wyraźnie lepsza niż przed dwoma laty.
Z comiesięcznych analiz przygotowywanych przez Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, wynika, że przeciętna zdolność kredytowa we wrześniu 2026 r. wyniosła 1,161 mln zł. Mimo że to wciąż więcej niż przed rokiem (+4,1 proc., nominalnie +45,2 tys. zł), już w sierpniu wyższe stawki wpisywane do cenników stałoprocentowych hipotek przełożyły się na to, że zdecydowana większość banków obniżyła szacunki zdolności kredytowej względem lipca.
Wrzesień przyniósł spadek przeciętnej zdolności kredytowej oferowanej przez banki w Polsce. W sierpniu można było liczyć średnio na kredyt wyższy o 8,5 tys. zł. Różnice między instytucjami pozostają jednak znaczące i dochodzą do 350 tys. zł: lider zestawienia wskazywał zdolność na poziomie 1,35 mln zł, natomiast ostatni bank w rankingu – charakteryzujący się najniższą relacją raty do dochodu miesięcznego, a więc de facto oferujący najniższą zdolność kredytową – udzieliłby finansowania maksymalnie na 1,04 mln zł.
Dane odnoszą się do symulacji prowadzonej od stycznia 2024 r. dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Przyjęto, że kredytobiorcy dysponują łącznie 15 tys. zł miesięcznie. 29-letnia kobieta jest zatrudniona na umowie o pracę na czas nieokreślony i osiąga dochód 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner znajduje się w analogicznej sytuacji, przy czym zarabia 7 tys. zł miesięcznie.
Po zestawieniu tych założeń ze średnimi cenami ofertowymi odnotowanymi przez Narodowy Bank Polski w II kw. 2026 r. wynika, że przeciętny kredyt mieszkaniowy dostępny dla modelowej rodziny – przy 20-procentowym wkładzie własnym – pozwalał na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni 86,7 mkw. To o 1,3 mkw. mniej niż trzy miesiące wcześniej, ale nadal nieco więcej (+1,4 mkw.) niż przed rokiem.
W perspektywie dwuletniej, czyli od momentu, gdy zdolność kredytowa dopiero zaczynała rosnąć, wskaźnik ten był wyższy o 9,4 mkw. W segmencie rynku wtórnego – ze względu na wyższą średnią cenę transakcyjną, która w II kw. 2026 r., po trzech kwartałach przerwy, ponownie przekroczyła 19 tys. zł/mkw. – omawiany wskaźnik kształtował się niżej. W II kw. 2026 r. wyniósł 76,3 mkw., co oznaczało spadek o 0,3 mkw. k/k oraz jednocześnie wzrost o 0,3 mkw. r/r.
To dane dla całej Warszawy, natomiast w praktyce dostępny metraż różni się w zależności od dzielnicy. Z danych SonarHome.pl dotyczących rynku wtórnego wynika, że przeciętne ceny ofertowe w sierpniu 2026 r. mieściły się w przedziale od niespełna 13 tys. zł/mkw. na Białołęce do 20,6 tys. zł/mkw. w Śródmieściu. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego i przeciętnej maksymalnej zdolności kredytowej odnotowanej w sierpniu 2026 r. dostępna powierzchnia wahała się od 70 mkw. w Śródmieściu do ok. 113 mkw. na Białołęce.
Mimo że przeciętna zdolność kredytowa wystarcza dziś na wyraźnie większy metraż niż dwa lata temu, deweloperzy nadal oferują mieszkania istotnie mniejsze, a z roku na rok metraże pozostają pod presją. Wśród ponad 46,4 tys. mieszkań w budynkach wielorodzinnych oddanych do użytkowania przez deweloperów w I poł. 2026 r. średnia powierzchnia wyniosła 51,4 mkw., czyli o 0,4 mkw. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. W samym II kw. 2026 r. przeciętny metraż wyniósł 51,3 mkw. – tyle samo co rok wcześniej i o 0,3 mkw. mniej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Jeszcze wyraźniej kurczenie się powierzchni widać w przypadku domów jednorodzinnych. W I poł. 2026 r. miały one przeciętnie 127,2 mkw., czyli o 0,7 mkw. mniej niż w I poł. 2026 r. Z kolei w samym II kw. 2026 r. GUS odnotował średnio 125,3 mkw., a więc o 3,7 mkw. mniej niż rok wcześniej o tej porze.
Podsumowując, wrzesień 2026 r. przyniósł obniżenie przeciętnej zdolności kredytowej w porównaniu z sierpniem, choć w ujęciu rocznym wynik pozostaje wyższy. W efekcie zmian w kosztach finansowania oraz poziomie cen nieruchomości maksymalny „metraż na kredyt” jest niższy niż kilka miesięcy wcześniej, przy jednocześnie lepszych parametrach niż dwa lata temu. Równolegle dane o oddawanych lokalach wskazują na utrzymywanie się relatywnie niewielkich średnich metraży w budownictwie deweloperskim oraz spadki w przypadku domów jednorodzinnych.
