Rynek hipotek stałoprocentowych: czerwcowy „taniec w miejscu” i niższe marże po okresie stałym
Ten, kto jeszcze miesiąc temu obniżał oprocentowanie, dziś częściej pokazuje wyższe stawki – i odwrotnie. Na rynku kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem trwa więc swoisty „taniec w miejscu”. Dla kredytobiorców to sytuacja oznaczająca przede wszystkim konieczność wypatrywania krótkotrwałych okazji w bankowych cennikach, a dla rynku jako całości – brak jednego, czytelnego kierunku zmian.
Etap cenowej huśtawki w tabelach ofertowych banków rozkręcił się na dobre. To scenariusz dobrze znany z okresów, gdy stopy procentowe pozostawały stabilne: instytucje finansowe na przemian podnoszą i obniżają stawki o kilka punktów bazowych, nie budując jednolitego trendu. Wszystkie elementy tego bankowego „square dance” widać w czerwcowej edycji rankingu kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem – niemal dokładnie tyle samo banków w minionym miesiącu obniżyło stawki, co je podwyższyło. W efekcie średnia z symulacji ujętych w zestawieniu praktycznie nie drgnęła i utrzymuje się w okolicach 6,3%.
W rankingu prezentowane są symulacje przygotowane dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Modelowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł. Zakładamy, że łącznie dysponują miesięcznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i osiąga 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner znajduje się w podobnej sytuacji, jednak zarabia nieco mniej – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych innych kredytów, a historia kredytowa widoczna w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Przyjmujemy też, że klienci są gotowi korzystać z produktów dodatkowych w zamian za korzystniejsze warunki, dlatego przedstawiane symulacje uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
W tabeli ujęto propozycje dla wariantu, w którym kwota kredytu wynosi 592 tys. zł. Zakładamy wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości, czyli 148 tys. zł. Uwzględniane są zarówno oferty dla nowych, jak i obecnych klientów, jeśli dany bank różnicuje warunki w zależności od posiadania rachunku i regularnych wpływów. Stałe oprocentowanie obowiązuje przez 5 lat, z jednym wyjątkiem: w Credit Agricole stawka jest „zamrożona” na 7 lat.
Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie okresowo stałe (dla profilowych kredytobiorców)
Lp. Bank Oprocentowanie Marża po okresie stałego oprocentowania Rata (1) Łączny koszt kredytu (2) RRSO (3)
1. Bank Pekao ZAPYTAJ W BANKU 6,28% 1,49% 3 916 zł 530 600 zł 6,75%
2. BNP Paribas Bank ZAPYTAJ 6,15% 1,75% 3 868 zł 536 575 zł 6,89%
3. Bank BPS ZAPYTAJ 6,13% 1,69% 3 861 zł 555 967 zł 6,58%
4. Credit Agricole ZAPYTAJ 6,15% 1,65% 3 868 zł 562 348 zł 6,58%
5. Erste Bank Polska ZAPYTAJ 5,95% 1,65% 3 796 zł 563 990 zł 6,52%
6. Alior Bank ZAPYTAJ 6,400% 2,19% 3 964 zł 574 622 zł 6,79%
7. PKO BP – klient stały ZAPYTAJ W BANKU 6,08% 1,66% 3 845 zł 602 616 zł 6,73%
8. BOŚ ZAPYTAJ 6,77% 2,45% 4 097 zł 608 321 zł 6,96%
9. mBank – klient stały ZAPYTAJ 6,46% 1,60% 3 915 zł 609 241 zł 7,06%
10. PKO BP ZAPYTAJ W BANKU 6,18% 1,76% 3 882 zł 613 741 zł 6,83%
11. ING Bank Śląski ZAPYTAJ W BANKU 6,53% 1,75% 4 019 zł 618 613 zł 7,03%
12. Bank Millennium ZAPYTAJ 6,25% 1,90% 3 905 zł 619 989 zł 6,89%
13. mBank ZAPYTAJ 6,56% 1,70% 3 951 zł 620 168 zł 7,16%
14. VeloBank ZAPYTAJ W BANKU 6,59% 1,85% 4 030 zł 627 685 zł 6,96%
(1) Miesięczna rata równa po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-12.6.2026 r.
Na czele zestawienia uplasowały się Bank Pekao, BNP Paribas Bank oraz Bank BPS. W porównaniu z majem widać pewne przetasowania na dalszych miejscach, jednak ofertom daleko do rewolucji. Jednocześnie, w propozycjach kredytodawców można dostrzec element, który dla osób poszukujących finansowania powinien być korzystną informacją – choć nie wynika on wprost z trzeciej kolumny rankingu, a raczej z… czwartej.
Chodzi o marże stosowane po zakończeniu okresu obowiązywania „zamrożonego” oprocentowania. Obecnie są one wyraźnie niższe niż jeszcze kilka miesięcy temu. W tamtym czasie poziomy w okolicach, a nawet poniżej 1,5 pp. pojawiały się zasadniczo tylko w wybranych pakietach, m.in. dla określonych grup zawodowych lub w wariantach związanych z nieruchomościami ekologicznymi. Dziś takie wartości występują już w „standardowych” zestawieniach – choć łatwo przeoczyć tę zmianę, koncentrując uwagę wyłącznie na oprocentowaniu okresowo stałym.
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce. Publikacja zawiera linki afiliacyjne. Źródło:
Podsumowując, czerwcowe zestawienie potwierdza brak jednolitego trendu w stawkach hipotek okresowo stałoprocentowych, a średnia z symulacji utrzymuje się w okolicach 6,3%. Jednocześnie na uwagę zasługują niższe marże po okresie stałego oprocentowania, które w porównaniu z sytuacją sprzed kilku miesięcy stały się częściej spotykane w ofertach standardowych.
