Kupno lub sprzedaż mieszkania wiąże się nie tylko z ceną samej nieruchomości i kosztami notariusza, ale przede wszystkim ze sporymi opłatami na rzecz fiskusa. Dwa podatki budzą najwięcej emocji i niejasności: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC 2%) przy zakupie z rynku wtórnego oraz podatek dochodowy (19% PIT) przy sprzedaży przed upływem 5 lat.
Wokół obu narosło wiele mitów. Kiedy naprawdę musisz sięgnąć głęboko do kieszeni, a w jakich sytuacjach prawo pozwala legalnie zapłacić równe 0 zł?
Zakup z rynku wtórnego a podatek PCC – kiedy 0%, a kiedy 2%?
Kupując mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, u notariusza pobierany jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Zasady rozliczania zależą od tego, ile nieruchomości masz na swoim koncie:
-
PCC = 0% na pierwsze mieszkanie w życiu: Jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, dom lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i nigdy wcześniej nie posiadałeś nieruchomości mieszkalnej, ani udziału powyżej 50% nabytego w spadku – jesteś całkowicie zwolniony z podatku. Przy zakupie mieszkania za 600 000 zł oznacza to aż 12 000 zł oszczędności w kieszeni.
-
PCC = 2% Na drugą i kolejną nieruchomość: Jeśli posiadasz już lub posiadałeś w przeszłości inną nieruchomość mieszkalną, notariusz pobierze standardowe 2% wartości rynkowej lokalu.
-
Rynek pierwotny: Tutaj podatek PCC 2% w ogóle nie występuje, ponieważ transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT wliczonym w cenę mieszkania.
O praktycznym wymiarze tych przepisów mówi ekspert finansowy portalu polecameksperta.pl, Karolina Chomik:
Zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie to ogromna ulga dla młodych kredytobiorców. Pieniądze, które kiedyś bezpowrotnie trafiały do urzędu skarbowego, dziś mogą zasilić wkład własny lub pokryć koszty wykończenia wnętrza. Z kolei inwestorzy kupujący kolejne lokale na wynajem muszą bezwzględnie wkalkulować te 2% w początkowy budżet inwestycji.
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat a podatek 19% PIT
Sprzedając nieruchomość, z którą rozstajesz się stosunkowo szybko, wchodzisz w zakres podatku dochodowego od osób fizycznych. Stawka wynosi 19%, ale diabeł tkwi w szczegółach.
Jak prawidłowo liczyć okres 5 lat?
Wielu sprzedających popełnia błąd, licząc 5 lat dokładnie od daty aktu notarialnego. Przepisy mówią jasno: 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Podatek płacisz tylko od ZYSKU, nie od całej ceny
Stawka 19% nie jest naliczana od kwoty, za którą sprzedajesz lokal. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli czysty zysk:
Do kosztów pomniejszających zysk możesz zaliczyć:
-
Cenę, za którą pierwotnie kupiłeś nieruchomość,
-
Koszty notarialne, opłacony wcześniej PCC oraz prowizję pośrednika,
-
Udokumentowane nakłady na remont i modernizację (faktury imienne za materiały budowlane, nowe instalacje, okna itp.).
Jeśli sprzedajesz mieszkanie za taką samą kwotę lub taniej niż cena zakupu powiększona o remont – Twój dochód wynosi zero, a podatek wynosi 0 zł (składasz jedynie deklarację PIT-39).
Ulga mieszkaniowa – legalny sposób na uniknięcie 19% podatku
Nawet jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat i osiągasz spory zysk, nie musisz oddawać fiskusowi ani grosza, jeśli skorzystasz z ulgi na własne cele mieszkaniowe.
Mechanizm wyjaśnia ekspert ds. nieruchomości Katarzyna Olesiuk:
Ustawa daje podatnikowi 3 lata – liczone od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży – na wydanie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Może to być zakup nowego mieszkania, budowa domu, generalny remont, ale także wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Jeśli cały przychód ze sprzedaży ulokujesz w nowej nieruchomości, podatek dochodowy zostaje zredukowany do zera.
Podsumowanie
Podatki na rynku nieruchomości nie muszą być pułapką, jeśli znasz terminy i przysługujące Ci ulgi. Przy zakupie pierwszego M z rynku wtórnego oszczędzasz 2% na PCC, a przy szybkiej sprzedaży mieszkania masz aż 3 lata na bezpodatkowe reinwestowanie środków w ramach ulgi mieszkaniowej.
Planujesz zakup kolejnego lokalu, sprzedaż obecnego lub refinansowanie kredytu? Skonsultuj swój plan z profesjonalistami. Na polecameksperta.pl znajdziesz sprawdzonych ekspertów finansowych, którzy pomogą Ci bezpiecznie poukładać cały proces transakcyjny.
