Kiedy stajemy przed decyzją o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na kilkadziesiąt lat, jednym z najważniejszych wyborów jest formuła oprocentowania. Wybór między stopą zmienną a okresowo stałą, najczęściej gwarantowaną na 5 lat, bezpośrednio wpływa na bezpieczeństwo naszego domowego budżetu. O ile działanie stopy zmiennej opartej o WIBOR jest dla większości intuicyjne, o tyle mechanizm wyceny ofert ze stałym oprocentowaniem często pozostaje dla kredytobiorców zagadką. Od czego tak naprawdę zależą te stawki i dlaczego potrafią się zmieniać, gdy stopy procentowe NBP stoją w miejscu? Wyjaśniamy.
Dlaczego oprocentowanie stałe odkleiło się od WIBOR-u?
Głównym źródłem nieporozumień wśród osób szukających finansowania jest utożsamianie ofert o stałym oprocentowaniu z bieżącymi stawkami WIBOR. Klienci naturalnie oczekują, że skoro stopy NBP nie rosną, to ceny kredytów również powinny być stabilne. Rzeczywistość bankowa rządzi się jednak innymi prawami. Banki, konstruując ofertę na kolejne 5 lat, nie patrzą na to, ile pieniądz kosztuje dzisiaj, ale ile według prognoz będzie kosztował w długiej perspektywie.
Zjawisko to i mechanizm rynkowy stojący za roszadami w cennikach wyjaśnia ekspert finansowy portalu polecameksperta.pl, Mariusz Sierzputowski:
Ostateczna cena kredytu ze stałym oprocentowaniem w cenniku detalicznym zależy od dwóch głównych składowych:
-
Rynkowe kontrakty IRS (Interest Rate Swap): To hurtowy koszt, po jakim banki na rynku międzybankowym mogą „zamrozić” cenę pieniądza na określony czas (np. 5 lat). Wycena IRS zależy głównie od aktualnych rynkowych stóp procentowych, parametrów samego kontaktu oraz czasu do jego wygaśnięcia. Na zmianę wyceny wpływają także czynniki związane z sytuacją polityczno – gospodarczą.
-
Marża banku: stały element oprocentowania, stanowiący zysk banku, nie uzależniony od stóp procentowych.
Jak na przestrzeni czasu zmieniało się oprocentowanie stałe?
Aby zrozumieć obecną sytuację na rynku, warto spojrzeć na to, jak gigantyczną drogę przeszły te oferty w ostatnich latach. Historia stopy stałej w Polsce to doskonała lekcja tego, jak dynamicznie rynek potrafi reagować na zmiany makroekonomiczne
Sytuację komentuje ekspert finansowy, Marcin Misiejuk:
– Przykład. 5 marca 2026 Rada Polityki Pieniężnej obniżyła główną stopę o 0,25%. Natomiast wskutek konfliktu w Zatoce Perskiej, wzrósł WIBOR, jak też banki podniosły stałe oprocentowanie dla nowo składanych wniosków.
Paradoks stabilizacji, czyli dlaczego oferty falują?
Wyjaśnia ekspert finansowy Izabela Zajczyk z portalu polecameksperta.pl:
– Analizując historię zmian, dochodzimy do najważniejszego wniosku dla każdego, kto dziś przegląda oferty: stabilne stopy NBP nie oznaczają zabetonowanych cenników w bankach.
Nawet gdy oficjalny koszt pieniądza stoi w miejscu, wycena kontraktów IRS na rynku międzybankowym stale faluje w rytm najnowszych odczytów gospodarczych. Dodatkowo banki komercyjne prowadzą ciągłą rywalizację o klienta. Gdy jeden bank zrealizuje swoje cele sprzedażowe na dany kwartał, potrafi podnieść marżę o kilkanaście punktów bazowych. W tym samym momencie inny bank, chcąc nadgonić konkurencję, może ogłosić agresywną, krótkotrwałą promocję.
W efekcie na rynku stale mamy do czynienia z tzw. okienkami ofertowymi – momentami, w których dany bank oferuje warunki wyraźnie lepsze niż średnia rynkowa.
Podsumowanie
Wybór stałego oprocentowania to przede wszystkim zakup świętego spokoju – eliminujemy ryzyko, że niespodziewany wzrost inflacji za rok czy dwa drastycznie podniesie naszą ratę. Jednak aby ten spokój nie kosztował nas zbyt wiele, decyzji o wyborze banku nie wolno podejmować na oślep lub kierując się wyłącznie marką instytucji, w której mamy konto osobiste. W obliczu ciągłych, drobnych roszad w cennikach, kluczem do oszczędności jest precyzyjne porównanie ofert i szybkie reagowanie na rynkowe okazje. W podjęciu tej decyzji pomoże Ci w tym broker kredytowy – na polecameskperta.pl znajdziesz osobę, która dopilnuje uzyskania najlepszych warunków uzyskania kredytu.
