Wybór między pachnącym nowością lokalem w stanie deweloperskim a gotowym mieszkaniem z rynku wtórnego to nie tylko kwestia gustu czy lokalizacji. To przede wszystkim dwa diametralnie różne procesy bankowe, odmienne harmonogramy wypłat środków oraz zupełnie inne koszty okołotransakcyjne.
Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź, jak rodzaj nieruchomości wpływa na formalności, Twój budżet i procedurę kredytową.
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – kwestie prawne
Podstawowa różnica dotyczy dokumentu, z którym udajesz się do banku po kredyt:
-
Rynek pierwotny: Standardem jest umowa deweloperska podpisywana w formie aktu notarialnego. Jest ściśle regulowana Ustawą deweloperską, a Twoje wpłaty trafiają na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy, co chroni środki w przypadku problemów wykonawcy.
-
Rynek wtórny: Podpisujesz klasyczną umowę przedwstępną, cywilnoprawną lub w formie aktu notarialnego, bezpośrednio z obecnym właścicielem nieruchomości.
O specyfice zabezpieczeń prawnych przypomina ekspert finansowy portalu polecameksperta.pl, Monika Rytel:
Kupując mieszkanie w budowie, analityk bankowy weryfikuje nie tylko naszą zdolność, ale drobiazgowo prześwietla samego dewelopera – jego sytuację finansową, pozwolenie na budowę oraz prospekt informacyjny. Przy rynku wtórnym cała uwaga skupia się na stanie prawnym lokalu w Księdze Wieczystej: badamy hipoteki, ewentualne roszczenia, dożywocia czy kwestie meldunku.
Wypłata środków: jedna transza vs wypłata etapami
Sposób uruchomienia kredytu hipotecznego bezpośrednio przekłada się na wysokość comiesięcznych zobowiązań w początkowym okresie:
-
Rynek wtórny: Bank przelewa całą kwotę kredytu jednorazowo bezpośrednio na rachunek sprzedającego po podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego. Od razu wchodzisz w pełną spłatę raty kapitałowo-odsetkowej.
-
Rynek pierwotny (w budowie): Kredyt wypłacany jest w transzach, zgodnie z postępem prac na budowie. Do momentu wypłaty ostatniej transzy spłacasz wyłącznie odsetki od uruchomionej dotychczas części długu. Pełną ratę zaczynasz płacić dopiero po zakończeniu inwestycji.
Kosztorys prac wykończeniowych
Lokal od dewelopera w stanie deweloperskim nie nadaje się do zamieszkania. Bank nie pozwoli na sfinansowanie samego zakupu, jeśli nie udowodnisz, że masz środki na doprowadzenie go do stanu używalności.
Zasady kredytowania remontu wyjaśnia ekspert finansowy, Marcin Kowieski:
Banki narzucają minimalny koszt wykończenia metra kwadratowego. Jeśli kupujesz nieruchomość, musisz wykazać w kosztorysie, wydawanym przez każdy bank na swoim formularzu, ile wydasz na prace wykończeniowe. Te środki możesz wnieść z własnej kieszeni lub dobrać w ramach kredytu hipotecznego, co jednak wymaga późniejszego rozliczenia prac zdjęciami i inspekcją bankową.
Podsumowanie
Wybór rynku determinuje nie tylko harmonogram wpłat, ale też obciążenie budżetu na starcie. Rynek pierwotny zwalnia z podatku PCC 2%, ale wymaga kosztorysu wykończenia i płacenia odsetek od transz podczas budowy. Z kolei rynek wtórny pozwala na szybszą przeprowadzkę, lecz w przypadku drugiej nieruchomości generuje konieczność opłacenia podatku PCC u notariusza.
Niezależnie od tego, który segment wybierzesz, warto wcześniej sprawdzić, jak dany wariant wpłynie na Twoją zdolność kredytową. Na polecameksperta.pl bezpłatnie skonsultujesz się z ekspertem, który pomoże przygotować dokumenty i przeprowadzi Cię przez proces finansowania od A do Z.
