Zakup mieszkania a najem: jak zmienił się rachunek w ujęciu rocznym i w horyzoncie 25 lat
Mimo że wraz z ponownym wzrostem cen mieszkań na wkład własny trzeba dziś przeznaczyć więcej niż przed rokiem, jednocześnie wyraźnie tańsze kredyty mieszkaniowe sprawiają, że łączny koszt zakupu lokalu może być niższy niż rok temu. W ramach obliczeń sprawdziliśmy, jak na przestrzeni 25 lat wypada zakup mieszkania finansowany kredytem w porównaniu z czynszem płaconym za wynajem.
Zakup nieruchomości, zwłaszcza pierwszej, to dla wielu osób jedna z kluczowych decyzji życiowych, w której emocje często ścierają się z kalkulacją. Na potrzeby tej analizy ograniczyliśmy się do „twardych” danych i policzalnych elementów, zestawiając dwa warianty: koszty ponoszone przy zakupie mieszkania oraz środki, które co miesiąc – bez odzyskania – trafiają do właściciela wynajmowanego lokalu. Jednocześnie warto podkreślić, co zostało celowo pominięte. Chodzi przede wszystkim o koszty startowe ponoszone jeszcze przed odbiorem kluczy, takie jak taksa notarialna, opłaty sądowe, prowizja pośrednika czy podatek PCC, które istotnie podbijają całkowity koszt zakupu, szczególnie na rynku wtórnym. Nie uwzględniliśmy też trudnych do wyceny aspektów, m.in. swobody i łatwości zmiany miejsca zamieszkania czy mniejszej odpowiedzialności za lokal po stronie najemcy, a także końcowego dojścia do własności w przypadku zakupu – zarówno za gotówkę, jak i z wykorzystaniem kredytu.
W odróżnieniu od sytuacji sprzed roku, obecnie nie sposób mówić o spadkach cen mieszkań. Ostatnie trzy kwartały przyniosły powrót trendu wzrostowego widocznego w aktach notarialnych, choć w I kw. 2026 r. dynamika ta wyraźnie osłabła. Z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium wynika, że średnie ceny metra kwadratowego dla 50-metrowych mieszkań w sześciu największych miastach Polski mieściły się w przedziale od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez blisko 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie.
Najmocniej w ostatnich kwartałach drożały najbardziej popularne lokale o powierzchni 35–60 mkw. Dziewięć kolejnych miesięcy podwyżek, częściowo równoważonych obniżkami z pierwszej połowy 2025 r., przełożyło się na to, że w ujęciu rocznym w aktach notarialnych wpisywano średnio od 7,4 proc. (Łódź) do 9,4 proc. więcej niż w I kw. 2025 r. Odmienny obraz widać w perspektywie trzyletniej, obejmującej okres zapowiedzi, wdrażania i realizacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W I kw. 2026 r. za kawalerki płacono przeciętnie od ok. 33 proc. więcej (Gdańsk i Lublin) do blisko 48 proc. więcej (Kraków) niż w I kw. 2023 r. Nominalnie wzrosty sięgały ponad 4900 zł/mkw. na rynku warszawskim.
Z kolei pierwsza połowa 2026 r., a szczególnie I kw. 2026 r., upłynęła pod znakiem spadków na rynku najmu. Stawki widoczne w ogłoszeniach w największych miastach są tym samym nieco niższe niż rok wcześniej. Wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie odnotowano wzrost (+3,2 proc. r/r), oceniany jednak w kategoriach stabilizacji. W szerszej, trzyletniej perspektywie również można mówić o stabilizacji: względem 2023 r. czynsze w ogłoszeniach wzrosły średnio od niespełna 4 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 12 proc. w Poznaniu, przy czym należy pamiętać, że już w 2023 r. poziomy stawek były podbite po wybuchu wojny w Ukrainie w lutym 2022 r.
Jeśli chodzi o zakup mieszkania za gotówkę, w odróżnieniu od wniosków sprzed roku, w ostatnich dwunastu miesiącach – ze względu na powrót wzrostów cen transakcyjnych – zwiększyła się liczba czynszów, które należałoby zapłacić wynajmującemu, aby ich suma zrównała się ze średnią ceną 50-metrowego mieszkania.
Według zestawienia opartego na średnich cenach ofertowych najmu i średnich cenach transakcyjnych mieszkań w I kw. 2026 r. (Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium i Otodom Analytics), w Warszawie wskaźnik ten wyniósł 198 miesięcznych czynszów (w I kw. 2025 r.: 179; I kw. 2024 r.: 176; I kw. 2023 r.: 149; I kw. 2022 r.: 189). W Poznaniu było to 202 (I kw. 2025 r.: 196; I kw. 2024 r.: 197; I kw. 2023 r.: 169; I kw. 2022 r.: 198), w Łodzi 201 (193; 200; 155; 177), w Krakowie 225 (204; 201; 171; 221), we Wrocławiu 211 (191; 187; 149; 180), a w Gdańsku 197 (186; 189; 167; 205).
Wydatki na nabycie 50-metrowego lokalu najszybciej „zrównałyby się” z sumą czynszów w Gdańsku, gdzie koszt zakupu odpowiadał 197 miesięcznym opłatom za najem, czyli blisko 16,5 roku. To o 1,5 roku (17 miesięcy) więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Bardzo zbliżony wynik (198 czynszów) odnotowano w Warszawie. Tak jak przed rokiem, najwyższą liczbę czynszów odpowiadającą średniej cenie 50-metrowego mieszkania zanotowano w Krakowie (225). Podsumowując, w ujęciu rocznym wzrost cen mieszkań zwiększył „czynszowy” ekwiwalent zakupu za gotówkę, podczas gdy na rynku najmu widoczna jest stabilizacja i lekkie spadki stawek w większości dużych miast.
