Rynek mieszkaniowy w Polsce: słabnąca dynamika wzrostów i lokalne korekty cen
Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w etap stabilizacji, w którym coraz mocniej widoczne jest wyhamowanie tempa wzrostów. Indeks cen nadal pnie się w górę, jednak w największych aglomeracjach coraz częściej pojawiają się lokalne korekty cen ofertowych. Jednocześnie poszerza się rozstrzał pomiędzy wycenami z ogłoszeń a kwotami faktycznie płaconymi za mieszkania. Na tle tych tendencji wyróżnia się rynek gruntów, gdzie ceny pozostają w trendzie wzrostowym. fot. Cristi Croitoru / / Shutterstock
W maju 2026 r. odczyt indeksu obrazującego sytuację na polskim rynku mieszkaniowym, przygotowywanego dla Bankier.pl przez Cenatorium, wyniósł 119,36 pkt. Oznacza to wzrost o 0,34 pkt względem miesiąca poprzedniego oraz o 3,11 pkt w porównaniu z analogicznym miesiącem 2025 r.
Wzrost odnotowano również w przypadku indeksu liczonego dla największych rynków, z wyłączeniem Warszawy (Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi). Jednocześnie była to najsłabsza miesięczna dynamika wzrostu w bieżącym roku. W maju odczyt wyniósł 133,95 pkt, czyli o 0,22 pkt więcej niż w kwietniu oraz o 3,63 pkt więcej niż rok wcześniej. Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium
Na poziomie lokalnym nadal obserwowane są spadki przeciętnych kwot podawanych w ofertach sprzedaży. Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium wynika, że maj przyniósł obniżki w relacji do kwietnia – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – w Krakowie, Gdyni oraz Poznaniu. – Natomiast w Gdańsku średnia cena notowana na rynku pierwotnym obniżyła się o 1 proc. m/m, a na rynku wtórnym wzrosłą o 0,2 proc. m/m – podaje Małgorzata Wełnowska, ekspert ds. wycen i analiz nieruchomości w Cenatorium.
Wzrosty cen widoczne były natomiast we Wrocławiu i w Łodzi, gdzie od dłuższego czasu utrzymuje się trend wzrostowy oraz „pogoń” za stawkami notowanymi w pozostałych największych miastach w Polsce.
Z kolei na warszawskim rynku pierwotnym w maju kontynuowana była korekta rozpoczęta w kwietniu. Według danych Cenatorium średnia wycena mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o 1,5 proc. m/m. Na rynku wtórnym, po kwietniowym wzroście o 2 proc. m/m, maj przyniósł stabilizację kwot widniejących w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży lokali z drugiej ręki.
Jednocześnie utrzymują się bardzo wyraźne różnice cenowe między dzielnicami centralnymi a peryferyjnymi. Jak wynika z danych serwisu SonarHome.pl, na rynku wtórnym w tradycyjnie najdroższym Śródmieściu w maju 2026 r. oczekiwano przeciętnie 20 625 zł/mkw., podczas gdy na Białołęce czy w Rembertowie średnie stawki pozostawały wyraźnie poniżej 13 tys. zł/mkw.
Małgorzata Wełnowska z Cenatorium zwraca uwagę, że popyt w stolicy nadal jest ożywiony. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania mniejsze, a więc bardziej dostępne cenowo (choć droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy).
Warto jednak pamiętać, że ceny wpisywane do aktów notarialnych korygowane są wyraźniej niż stawki prezentowane w ogłoszeniach. Przypomnijmy, że w największych miastach różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wynosiły od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. Wpływ na ten rozjazd mają m.in. coraz droższe nowe lokale wprowadzane do oferty.
Wyraźnie potwierdzają to także dane Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2026 r. Z jednej strony zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) spadła zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym, osiągając 13 477 zł/mkw. Z drugiej – wzrosła przeciętna wycena mieszkań, czyli kwoty deklarowane w ofertach.
Jednocześnie nie widać przesłanek do spadków cen działek budowlanych, które drożeją niemal nieprzerwanie od trzech lat. Choć I kw. 2026 r. przyniósł lekkie wyhamowanie podwyżek, na ich dalszą kontynuację wskazują najnowsze odczyty indeksu przygotowywanego przez Cenatorium. W maju 2026 r. wskaźnik ten wyniósł 158,58 pkt. Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium
W porównaniu z kwietniem oznacza to wzrost o 0,79 pkt. Jednocześnie tempo zwyżek jest niższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku: względem maja 2025 r. odczyt był wyższy o 3,17 pkt, co stanowiło najniższą roczną dynamikę od początku 2025 r. MKZ Źródło:
Podsumowując, maj 2026 r. przyniósł dalszy wzrost indeksów rynku mieszkaniowego, ale przy słabnącej dynamice i coraz częstszych lokalnych korektach cen ofertowych. Równolegle utrzymuje się istotna różnica między poziomami ofertowymi a transakcyjnymi. W odróżnieniu od mieszkań, rynek działek budowlanych pozostaje w trendzie wzrostowym, choć tempo zmian rok do roku wyhamowało.
