Rynek hipotek w I półroczu 2026: od korzystnych trendów do nagłego odwrócenia
Pierwsze dwa kwartały 2026 r. wyglądały jak dwa różne światy. W I kwartale układ czynników sprzyjał kredytobiorcom, natomiast w II kwartale nastąpiło załamanie dotychczasowych tendencji i na klientów spadła seria niekorzystnych informacji. Jednocześnie sprzedaż napędzana refinansowaniem biła rekordy, jak gdyby pogorszenie nastrojów i warunków nie miało znaczenia. fot. Roman Samborskyi / / Shutterstock
Można dostrzegać długofalowe procesy i próbować budować dalekosiężne prognozy, ale czasem pojedyncze wydarzenie z zupełnie innego obszaru uruchamia efekt domina, a obraz rynku zmienia się z jasnego na wyraźnie mroczny. Tak – w skrócie – można opisać przewidywania dotyczące rynku hipotek w mijającym półroczu. Tym razem impulsem odwracającym trend okazał się konflikt w Iranie.
Opisując zmiany na rynku hipotek, opieramy się na danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Przez ostatnich kilkanaście miesięcy banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców: para z dzieckiem mieszkająca w Warszawie, kredyt na 25 lat, 20-procentowy wkład własny oraz pakiet sprzedaży krzyżowej proponowany przez bank. Bardzo podobny profil analizowaliśmy również wcześniej, co pozwala spojrzeć na ostatnie trendy cenowe z szerszej perspektywy.
Cenowy szok, cenowa schizofrenia: zdanie „kredyty hipoteczne tanieją” trafnie oddawało długoterminową tendencję, która dodatkowo wzmocniła się na przełomie 2025 i 2026 r. Finał tego procesu nastąpił jednak mocnym akcentem już w marcu, gdy stawki oprocentowania okresowo stałego wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych w ciągu zaledwie kilku tygodni. Bankier.pl
W pierwszym tygodniu marca średnia stawka stałoprocentowa wynosiła 5,78 proc., a już w kwietniu sięgnęła 6,27 proc. Tak dynamicznych wzrostów nie obserwowaliśmy nigdy, także w okresach wyraźnych podwyżek stóp procentowych. Ta „górka” na wykresie jest więc anomalią, którą warto odnotować.
Równocześnie średnie oprocentowanie kredytów opartych na zmiennej stopie zachowywało się zdecydowanie… mniej zmiennie. Wskaźniki WIBOR wprawdzie poszły w górę, jednak skala wzrostu nie była porównywalna. W rezultacie jeszcze zwiększyła się różnica pomiędzy startowymi stawkami dla oprocentowania zmiennego i okresowo stałego. Innymi słowy, premia płacona za pewność niezmiennej raty istotnie wzrosła.
Marże także zakończyły okres obniżek. Podsumowując I kwartał, wskazywaliśmy, że „skłonność kredytodawców do cięć się skończyła w obliczu niepewności w otoczeniu”. Dane z miesięcy kwiecień–czerwiec potwierdzają, że do takiej zmiany faktycznie doszło – i to w dość nieoczywistym układzie. Bankier.pl
Średnia z propozycji banków dla analizowanego profilu klienta wzrosła z 1,76 pp. do 1,84 pp. w wariancie zmiennoprocentowym, a jednocześnie spadła (!) z 1,82 pp. do 1,81 pp. w przypadku oprocentowania okresowo stałego (po okresie „zamrożenia” stawki). Nastąpiła więc „mijanka”: po długim czasie niższych marż dla wariantu zmiennego, obecnie niższą stawkę mogą uzyskać (średnio) klienci wybierający oprocentowanie okresowo stałe. Bankier.pl
W tym miejscu warto dopisać istotną „gwiazdkę”: różnica pozostaje niewielka, a na zmianę wcześniejszego trendu wyraźnie wpłynęła nowa polityka cenowa jednego z istotnych uczestników rynku. To może oznaczać efekt przejściowy, który zniknie po niewielkich korektach cenników w najbliższym czasie.
Zdolność kredytowa również przestała rosnąć. Kolejną tendencją, która odwróciła się w II kwartale, był wzrost zdolności kredytowej. W grudniu 2025 r. analizowana rodzina mogła liczyć średnio na 1,15 mln zł finansowania, w marcu – na 1,176 mln zł. W maju wskaźnik zszedł do lokalnego dołka: 1,11 mln zł. Przy zmianach w cennikach banków taki ruch nie jest zaskoczeniem. Bankier.pl
Od początku cyklu podwyżek stóp procentowych widoczne było zjawisko, w ramach którego banki skłaniały się do oferowania nieco wyższych kwot klientom wybierającym stałą stopę. Efekt ten pojawiał się w rankingach, choć nie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (czasem różnice wynikały np. z innego wariantu produktu). W 2026 r. trend ten „odwrócił się”. W lutym 2026 r. po raz pierwszy w obserwowanej przez nas historii klienci wybierający oprocentowanie zmienne mieli średnio wyższą zdolność kredytową niż zwolennicy stałego oprocentowania. W kolejnych miesiącach ta różnica wyraźnie się powiększyła, głównie w efekcie „rozjechania się” stawek oprocentowania dla obu wariantów.
„Liberalizacja zdolności” postępowała. Dla każdego banku, w każdym miesiącu, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Przyjmujemy go jako relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej kwoty a miesięcznym dochodem gospodarstwa domowego (15 tys. zł). To miernik, który można odczytywać jako sygnał bardziej lub mniej liberalnego podejścia kredytodawców do oceny zdolności, pozwalający sprawdzić, czy (średnio) banki akceptowały większe czy mniejsze obciążenie ratami swoich potencjalnych klientów. Bankier.pl
Średnia wartość DSTI rosła w II kwartale i osiągnęła najwyższy poziom od początku 2024 r. W czerwcowych symulacjach ba
W pierwszej połowie 2026 r. rynek hipotek przeszedł od korzystnego otoczenia w I kwartale do wyraźnego odwrócenia trendów w II kwartale, z mocnym skokiem stawek stałoprocentowych i zmianami w poziomach marż. Równolegle wyhamował wzrost zdolności kredytowej, a różnice między wariantami oprocentowania zaczęły działać w odwrotnym kierunku niż wcześniej. Dane z rankingów Bankier.pl pokazują przy tym, że część obserwowanych zmian mogła wynikać z przesunięć w polityce cenowej wybranych banków.
