Zmiennoprocentowe hipoteki zyskują na popularności, a marże banków stabilizują się poniżej 2 pp.
Rośnie liczba osób zainteresowanych kredytami hipotecznymi opartymi na zmiennym oprocentowaniu. Sprzyja temu nie tylko spadek stóp procentowych, ale też stopniowo poprawiająca się oferta banków. W marcu trudno już jednak dostrzec wyraźniejsze cięcia marż – choć pojedyncze obniżki nadal się zdarzają, nie ma mowy o masowym ruchu w dół. Z kolei podwyżki pojawiają się sporadycznie i zwykle sprowadzają się do kilku punktów bazowych. W praktyce można więc mówić o stabilizacji, przy czym wciąż – w każdym banku – propozycje pozostają poniżej poziomu 2 pp.
Po kilkunastu kwartałach przewagi hipotek ze stałą stopą procentową, ostatnie dane AMRON pokazują sygnały zmiany preferencji klientów. Udział umów opartych na formule „wskaźnik plus marża” wzrósł do 35 proc. Co istotne, w ujęciu wartościowym w nowej sprzedaży w IV kw. ubiegłego roku odsetek ten był wyraźnie niższy i wyniósł dokładnie 25 proc. Sugeruje to, że przeciętna kwota kredytu ze zmiennym oprocentowaniem musiała być zauważalnie mniejsza niż w przypadku wariantów opartych na stałej stopie – pozostaje to swoistą „hipoteczną zagadką”.
W samych stawkach referencyjnych widać natomiast dalszy spadek – wskaźniki WIBOR ponownie się osunęły. Na początku lutego WIBOR 1M był o 0,14 pp. wyższy niż w ostatnich dniach tego miesiąca. WIBOR 3M obniżył się o 0,06 pp., a WIBOR 6M spadł o 0,08 pp. Prezentowane symulacje zostały przygotowane na bazie odczytów sprzed marcowej obniżki stóp procentowych. Jak zwykle warto pamiętać, że w okresach zmian stóp wskaźniki WIBOR – z naturalnych powodów – „rozjeżdżają się”, ponieważ każdy z nich odzwierciedla oczekiwania rynku wobec innego horyzontu czasowego, krótszego lub dłuższego. Przy stabilnych stopach procentowych rozbieżności pomiędzy poszczególnymi WIBOR-ami będą znacznie mniejsze. Z tego względu w długim okresie kluczowe znaczenie mają marża oferowana przez bank oraz dodatkowe koszty, w tym prowizje i wymagane ubezpieczenia.
Dla jakiego profilu banki przygotowują obliczenia? W tabeli rankingowej zestawiono propozycje dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Przyjęto, że klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł, a ich łączny miesięczny dochód do dyspozycji wynosi 15 tys. zł. W symulacji 29-letnia kobieta pracuje na umowę o pracę na czas nieokreślony i uzyskuje 8 tys. zł netto, natomiast jej 32-letni partner ma zbliżoną formę zatrudnienia i nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca aktualnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Założono również, że klienci są gotowi skorzystać z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki kredytu, dlatego symulacje banków uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
Kredytodawcy otrzymali zadanie przygotowania symulacji w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęto odczyty z 27 lutego: stawki WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,71 proc., 3,84 proc. oraz 3,90 proc. Wpłata własna została określona na standardowym poziomie 20 proc. ceny nieruchomości, co oznacza kwotę kredytu w wysokości 592 tys. zł. Parametry zestawienia to: kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców), przy symulacji opartej o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 3,90%, WIBOR 3M 3,84%, WIBOR 6M 3,71%).
Lp. 1. mBank – klient stały: oprocentowanie 5,34% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,50%, rata równa 3 579 zł, łączny koszt kredytu 498 562 zł, RRSO 5,86%. Lp. 2. mBank: oprocentowanie 5,44% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,60%, rata równa 3 614 zł, łączny koszt kredytu 509 123 zł, RRSO 5,96%. Lp. 3. Santander Bank: oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata równa 3 631 zł, łączny koszt kredytu 514 653 zł, RRSO 6,04%. Lp. 4. ING Bank Śląski: oprocentowanie 5,60% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,70%, rata równa 3 663 zł, łączny koszt kredytu 514 994 zł, RRSO 6,05%. Lp. 5. Bank BPS: oprocentowanie 5,53% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,69%, rata równa 3 646 zł, łączny koszt kredytu 516 522 zł, RRSO 5,95%. Lp. 6. PKO BP – klient stały: oprocentowanie 5,57% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,86%, rata równa 3 662 zł, łączny koszt kredytu 517 588 zł, RRSO 5,95%. Lp. 7. BOŚ: oprocentowanie 5,71% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,99%, rata równa 3 710 zł, łączny koszt kredytu 521 004 zł, RRSO 5,86%. Lp. 8. PKO BP: oprocentowanie 5,67% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,96%, rata równa 3 697 zł, łączny koszt kredytu 528 300 zł, RRSO 6,05%. Lp. 9. Credit Agricole: oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata równa 3 635 zł, łączny koszt kredytu 531 579 zł, RRSO 6,19%. Lp. 10. Bank Pekao: oprocentowanie 5,50% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,60%, rata równa 3 706 zł, łączny koszt kredytu 532 591 zł, RRSO 5,98%. Lp. 11. VeloBank: oprocentowanie 5,75% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,85%, rata równa 3 724 zł, łączny koszt kredytu 548 675 zł, RRSO 6,10%. Lp. 12. Alior Bank: oprocentowanie 5,83% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,99%, rata równa 3 745 zł, łączny koszt kredytu 549 513 zł, RRSO 6,46%.
W zestawieniu przyjęto, że (1) miesięczna rata jest liczona po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Łączny koszt kredytu to suma odsetek, prowizji, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz koszt innych ubezpieczeń, z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości; wartości podano na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania wskazana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 2-5.3.2026 r.
Na czele zestawienia znalazły się propozycje mBanku, Santander Banku, ING Banku Śląskiego oraz Banku BPS. Jednocześnie rata dla profilowego kredytu ponownie się obniżyła. Dane wskazują, że przy względnie stabilnych marżach coraz większe znaczenie dla kosztu obsługi kredytu mają zmiany samych wskaźników WIBOR oraz poziom kosztów dodatkowych wynikających z oferty banku. Podsumowując, rośnie udział kredytów zmiennoprocentowych, a warunki cenowe w bankach – przynajmniej po stronie marż – wchodzą w fazę stabilizacji, przy utrzymaniu ofert poniżej 2 pp.
