Rekordowa jakość spłat hipotek w I kw. 2026 r., z wyraźnym kontrastem wobec portfela CHF
Kredyty hipoteczne w Polsce w ostatnim czasie spłacają się wyjątkowo dobrze i coraz szybciej, a w I kwartale ponownie odnotowano rekord. Jeśli obrazowo „wylosować” próbkę 100 tys. zł pożyczonych przez banki na cele mieszkaniowe, to kategoria poważnych problemów ze spłatą dotyczy jedynie 1110 zł. Tło dla tych danych pozostaje jednak niejednoznaczne: w I kwartale tego roku sprzedano ponad 73 tys. kredytów na nienotowaną wcześniej kwotę 13,6 mld zł, ale istotny, rekordowy udział w tych wynikach miały refinansowania. Podobne „ale” pojawia się także przy ocenie jakości spłat, co widać w danych ze stycznia–marca 2026 r.
Kredytodawcy są zobowiązani do cyklicznego raportowania do nadzoru oraz banku centralnego stanu swoich portfeli kredytowych. W sprawozdaniach jednym z kluczowych parametrów jest jakość w ujęciu ryzyka kredytowego, czyli podział aktywnych umów na obsługiwane bez zakłóceń oraz te, w których występują mniej lub bardziej poważne wątpliwości co do terminowej spłaty. Za kredyty zagrożone uznaje się takie, gdzie pojawiły się istotne opóźnienia w regulowaniu zobowiązania. W przypadku złotowych kredytów hipotecznych ich udział od kilku kwartałów konsekwentnie spada do kolejnych historycznych minimów.
Na koniec I kw. 2026 r. ponownie przebił wcześniejsze poziomy: udział kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych wyniósł 1,11 proc. Upraszczając zasady klasyfikacji, można to ująć tak, że na każde 100 tys. zł udzielone przez banki na cele mieszkaniowe do „przegródki” poważnych problemów ze spłatą trafia zaledwie 1110 zł. Dla porównania, dokładnie trzy lata wcześniej wskaźnik ten był ponad dwukrotnie wyższy.
Z bardzo dobrą jakością hipotek w PLN silnie kontrastuje sytuacja pozostałości portfela kredytów opartych na frankach szwajcarskich. Około 12,5 proc. hipotek CHF znajduje się w kategorii zagrożonych, co jest wynikiem słabszym niż obecne odczyty dla kredytów gotówkowych według metodologii BIK, gdzie analizuje się odsetek rachunków z opóźnieniem powyżej 90 dni. Na przebieg wskaźników dla hipotek frankowych najmocniej wpłynęły spory sądowe pomiędzy klientami a bankami: portfel tracił na jakości, ponieważ część kredytobiorców po wniesieniu pozwu wstrzymywała spłatę (co zwiększało licznik), a jednocześnie malała wartość aktywnych umów (zmniejszał się mianownik).
Wyraźnie lepiej prezentują się natomiast pozostałe walutowe kredyty mieszkaniowe. Dla tej grupy kredyty zagrożone (EUR i pozostałe waluty) odpowiadają za 2,24 proc. portfela, a sam wskaźnik obniżył się o 0,04 pp. względem końca 2025 r.
Wskaźniki pokazują, że Polacy spłacają zobowiązania mieszkaniowe bardzo rzetelnie, jednak równolegle redukują zadłużenie szybciej, niż zaciągają nowe. Mimo rekordowych rezultatów sprzedaży, liczba aktywnych kredytów hipotecznych spada. Na koniec I kwartału czynnych umów było 2,14 mln, podczas gdy w szczytowym momencie dla polskiego rynku, w 2021 r., aktywnych kontraktów było 2,54 mln. Oznacza to, że w ciągu 5 lat ubyło 400 tys. kredytów hipotecznych. W ujęciu ilościowym rynek się kurczy, a trend ten nie wykazuje odwrócenia — w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. portfel zmniejszył się o kolejne prawie 9 tys. umów.
Skraca się również cykl życia przeciętnego kredytu mieszkaniowego. Jeszcze dekadę temu, według szacunków ZBP, okres ten wynosił ok. 17 lat, a kolejne wyliczenia wskazywały na 12–14 lat. Podczas ostatniej konferencji prasowej Związku Banków Polskich podano, że zgodnie z najnowszymi informacjami Biura Informacji Kredytowej oraz samych banków średni czas spłaty hipoteki wynosi już tylko 9 lat. Kredytobiorcy nie tylko często dokonują nadpłat, ale też aktywnie zarządzają długiem, przenosząc zobowiązania pomiędzy bankami. Całość danych wskazuje na rekordową jakość spłat hipotek w PLN, jednocześnie przy utrzymującym się problematycznym obrazie portfela CHF oraz dalszym spadku liczby aktywnych umów.
